Yargıtay’dan ev sahibi lehine kritik karar

Son yıllarda konut kiralarında yaşanan önemli artışlar, mesken sahibi-kiracı alakalarını gerginleştirdi ve bilhassa tahliye taahhütnameleri üzerinden yürüyen tüzel ihtilaflar büyük bir kriz halini aldı.

Pek çok kiracı, kira mukavelesiyle birlikte ya da çabucak sonrasında imzalatılan bu dokümanların baskı altında verildiğini ileri sürerken; konut sahipleri ise taahhüt edilen tahliye tarihine güvenerek tüzel süreç başlatıyor. Sabah Gazetesi’nden İsmail Sarı’nın Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile röportajı şu formda:

KİRACININ “BASKI ALTINDA İMZALADIM” TARAFINDAKİ SAVUNMASI KABUL EDİLMİŞTİ

Tam da bu noktada geçtiğimiz günlerde Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kıymetli bir karar vererek belirsizliğe bir ışık tuttu. Resmî Gazete’de yer alan karara nazaran, Konya’da yaşayan mesken sahibi İ.E., 15 Mayıs 2022’de F.B. ile kira kontratı imzaladı. Ayrıyeten mesken sahibi ile kiracı ortasında bir gün sonra taşınmazın 15 Mayıs 2023’te tahliye edileceğine dair tahliye taahhütnamesi imzalandı.

İ.E., mühletin dolmasına karşın kiracı meskeni boşaltmayınca 17 Mayıs 2023’te tahliye talepli icra takibi başlattı. Kiracı F.B.’nin itiraz etmesi üzerine, itirazın iptali talebiyle Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açıldı.

Mahkemeye sunduğu savunmasında kira kontratı düzenlenirken taahhütnameyi sıkıntı ve baskı altında imzaladığını öne süren F.B., kira mukavelesi düzenlendikten sonra önüne konulması durumunda taahhütnameyi imzalamayacağını belirtti. Evrakta kiracıyı haklı bulan Ereğli 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, davanın reddine kesin olarak karar verdi.

YARGITAY, TAAHHÜTNAMENİN GEÇERLİ OLDUĞUNA HÜKMETTİ

Ancak Adalet Bakanlığı’nın kanun faydasına bozma talebiyle belgeyi inceleyen Yargıtay, taahhütnamenin geçerli olduğuna hükmetti. Kararda, kiracının baskı argümanını somut kanıtlarla ispat edemediği, taahhütnamenin kira ilgisinden sonra ve hür iradeyle verildiği belirtildi.

Böylece, Yargıtay hem tahliye taahhütnamelerinin geçerliliğine dair net bir çerçeve çizdi hem de lokal mahkemelerin takdir sonlarını hatırlattı. Oy birliğiyle alınan karar, benzeri davalarda izlenecek türel yaklaşım açısından da yol gösterici nitelik taşıyor.

Peki artık neler olacak? Mevzuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile mercek altına aldık.

BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENMİŞ BİR DOKÜMAN, LAKİN KRİTİK BİR NOKTA VAR

Tahliye taahhütnamesinin kamuoyunda yanlış bilinenin bilakis Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bir doküman olduğunu söyleyen Ali Güvenç Kiraz, “Bu doküman hakikat düzenlenmişse tahliye sebebidir. Burada kıymetli olan tahliye taahhütnamesinin kira kontratının düzenlendiği gün birebir tarihle düzenlenmiş bir evrak olmaması” dedi.

‘YILLARCA KİRACI LEHİNE OLUMLU YAKLAŞIM GÖSTEREN YARGITAY, GÖRÜŞÜNÜ MESKEN SAHİPLERİ LEHİNE REVİZE ETTİ’

“Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2024/4052 Temel ve 2025/1108 Karar sayılı çok yeni kararı ile artık bir gün sonra bile tahliye taahhütnamesi düzenlenmişse bunun geçerli olduğunu, bir gün sonra kiracılık bağının artık başladığını ve bu kapsamda düzenlenmiş tahliye taahhütnamelerinin geçerli olduğunu belirtti” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:

“Yaklaşık 25-30 yıl boyunca kiracı lehine daha olumlu yaklaşım gösteren Yargıtay, son yıllarda mülkiyet hakkını ‘üstün hak’ olarak tanımlayarak tahliye davalarındaki görüşünün konut sahipleri lehine revize etti. Bu kararda tekrar bu formda devam eden görüşünün bir tezahürü olmuş. Pandemi periyodu ve sonrasında yüzde 25 kira artış kuralı ile sınanan konut sahiplerinin kanunda sayılı başka tahliye sebeplerinden birisi nedeniyle dava açması ve tahliyeye ulaşması yaklaşık 2-3 yıl sürdüğü için, tahliye taahhütnamesi konut sahipleri açısından şu an ellerinde bulunan en büyük sigorta.”

KİRACININ BASKI SAVINI İSPATLAMASI ARTIK GÜÇLEŞTİ Mİ?

Bu durum kiracının baskı argümanını ispatlamasını artık daha mı güç hale getiriyor? Bu türlü bir argümanda bulunan kiracıdan ne tıp kanıtlar sunması beklenir?

Bu soruma “Yargıtay bu kararında şahsen “Davalı tanzim tarihinin evraka sonradan yazılmış ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu savını birebir ispat gücüne haiz diğer bir doküman ile kanıtlamakla yükümlüdür” demiş” yanıtını veren Ali Güvenç Kiraz, şu bilgilerin altını çizdi:

“Bu kapsamda şahit beyanı ile bu ispat sağlanamaz lakin tahliye taahhüdü üzere bir evrak düzenlenmiş ise bu halde geçersizliği ileri sürülebilir. Örneğin konut sahibi ile kiracı, kira kontratı sonrası tahliye taahhütnamesi almış lakin bir mühlet sonra ortalarında bir ek kira mukavelesi protokolü düzenlemişlerse ve bu ek protokolde “tahliye taahhütnamesi geçersizdir” demişlerse bu halde mesken sahibi tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye talebinde bulunamaz.”

‘BAZI İSTİSNAİ HALLERDE TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERSİZLİĞİ İLERİ SÜRÜLEBİLİR’

Peki Yargıtay’ın “kira münasebeti kurulduktan sonra verilen taahhüt geçerlidir” yorumu her somut olay için geçerli midir, yoksa istisnalar var mı?

“Tahliye taahhütnamelerinde kira alakasının kurulmuş olması ve hatta artık son yargıtay kararı ile bir gün sonra bile düzenlenmiş olması genel olarak geçerlidir. Fakat birtakım istisnai hallerde tahliye taahhüdünün geçersizliği ileri sürülebilir” diyen Ali Güvenç Kiraz, örnekle mevzuyu açıkladı:

“Örneğin aile konutu niteliğinde olduğu kontratta net bir formda anlaşılan kira mukavelelerinde tahliye taahhütnamesine eşin onayı mecburidir. Yeniden tahliye taahhütnameleri koşula bağlı olarak da düzenlenebilir. İşte bu durumda da kural gerçekleşmemiş ise taahhüde dayalı takipte kiracı itiraz ederek taahhüdün geçerli olmadığını ileri sürebilir. Örneğin tahliye taahhütnamesinde “kira borcu vaktinde ödenmezse tahliye gerçekleşecektir” formunda bir kural varsa kiracı kira borçlarını nizamlı ödüyor ise tahliye taahhütnamesi icraya konulamaz ve tahliye gerçekleşemez.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/6-1291 Temel ve 2021/1412 Karar sayılı 16.11.2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararı ile geçerli bir tahliye taahüdüne dayalı olarak taşınmazı tahliye etmeyen kiracıyı mal sahibinin uğradığı kira ziyanı nedeniyle tazminat ödemeye mahkum ettiğini de söyleyen Ali Güvenç Kiraz, şu değerli bilgileri paylaştı:

— Burada Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiracının taahhüt ettiği tarihte mesken sahibinin yeni bir kiracı adayıyla kontrat yapmasını ve kiracının tahliye taahhüdüne karşın taşınmazı boşaltmaması nedeniyle mesken sahibinin uğradığı kira kaybının kiracı tarafından ödenmesi gerektiğini belirtmiş.

— Olağan burada, mesken sahibinin makûs niyetle ve fahiş bir sayıyla yeni kira kontratı yapmasını engellemek maksadıyla, mevcut kararında tahliye tarihindeki bölgedeki rayiç bedel ile ödenen kira bedeli ortasındaki farkın, tahliye tarihine kadar olan toplamının tazminata mevzu edilmesi gerektiğini belirtmiş. Böylelikle, kontratta yazan sayının dikkate alınmaması gerektiği karara eklenmiştir.

DİKKAT! BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ DE GEÇERLİ

Boş tahliye taahhütnamelerinin de geçerli olduğunu vurgulayan Ali Güvenç Kiraz, “Bu halde evraka sonradan imza atılmasının da yeniden birebir nitelikte bir evrak ile ispatı gerekli” dedi ve ekledi:

“Örneğin, kiracı konut sahibine bir e-posta göndermiş; bu e-postasında, tahliye taahhütnamesinin kira kontratının düzenlendiği tarihte imzalandığını, lakin ileri bir tarih atıldığını ya da boş bırakılarak sonradan tarih eklendiğini tez ediyor diyelim. Mal sahibi de bu durumu kabul eder nitelikte bir cevap veriyorsa, işte bu durumda kiracı, tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan takibe itiraz edebilir. Fakat, bu türlü bir argümanın geçerliliği uzman incelemesi yoluyla maalesef ileri sürülemez.”

KİRA KONTRATINA EKLENEN TAHLİYE KURALI GEÇERLİ Mİ?

Bu noktada akla şu soru da geliyor: Kontrat hususları ortasına “yıl sonunda kiracı mülkü boşaltacaktır” eklenirse ve kiracı bunu imzalarsa, kontrat kiracı açısından bağlayıcı oluyor mu?

Ali Güvenç Kiraz, “Tahliye taahhütnameleri, şayet kira kontratıyla tıpkı tarihte düzenlenmişse yahut mukavelenin genel ya da özel koşulları ortasına yazılmışsa, geçersiz kabul edilir. Bu halde düzenlenmiş bir taahhüde dayanılarak kiracının tahliyesi hukuken mümkün değil” dedi.

patronlardunyasi.com